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此外,徐佳馨也提醒,並非所有二樓都可當作店面交易,一般得具備三大要件,首先,外牆可掛招牌、具廣告效益,再者,一樓也作店面使用更好,因為可形成商圈、有集客效應,最後,由於巷弄內二樓往往「人多口雜」,鄰居可能會有油煙過大、出入複雜、噪音過大等疑慮,因此最好能在大馬路旁。

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復興南路二段、和平東路二段附近一帶,實價登錄資料竟出現每坪110.5萬元公寓,對此,住商不動產企研室主任徐佳馨直言,復興南路二段的二樓公寓能賣到公教貸款率利試算表如此價格只有「具都更效益」或「當店面使用」兩種可能,經查後發現,該處確實為一家韓式烤肉店、約在1年前開幕。

▼每坪110萬的2樓公寓實際上作為店面使用。(圖/記者徐珍翔攝)

徐佳馨表示,台北市大安區以東區商圈為核心,一樓店面租金行情約落在每坪2萬到3萬元之間,若向外延伸,次一環商圈每坪租金仍有1萬元左右水準;至於此次實價登錄所揭露的復興南路二段一帶,原本距核心區較遠、租金難有表現,但因為緊鄰捷運科技大樓站,才有每坪5000元到6000元之間的實力,「而二樓店面的租金、買賣行情,又大約是一樓的一半。」

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值得一提的是,若以每坪租金3000元換算,該二樓店面投報率將落在3.25%上下,對此,徐佳馨認為「算賣得不錯」,一般二樓店面投報率能達到3%就會有買家願意接手,不過,她也指出,民眾購買該類型產品須注意「租約空窗期」問題,因為二樓店面通常只適合特殊業種,必須以熟客、預約客為主,不能倚靠過路客,「一旦舊房客退租,要找新租客常常得費上一番功夫。」

▲實價登錄揭露2樓公寓每坪賣110萬元。(圖/翻攝自實價登錄網路)

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內政部最新實價登錄資料顯示,台北市大安區有一處二樓公寓在去(2015)年12月以6588萬元成交,每坪單價竟高達110.5萬元,經查後發現,該處原來是一家韓式烤肉店,對此小額借款 銀行,房仲業者表示,當地人潮雖有限,但因為緊鄰捷運科技大樓站,二樓店面租金仍有每坪上看3000元實力,換算下來,3.25%算賣得不錯勞保貸申請2016,「一般3%就有人要了,但因為二樓店面挑客人,要代書辦貸款小心租約空窗期。」

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